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PERGUNTAS E RESPOSTAS QUE O SÍNDICO PRECISA SABER:


1.Quem pode convocar assembléia?

- Em geral é convocada pelo síndico, mas pode também ser convocada por 1/4 dos moradores, se a Convenção não dispuser de forma diferente. Existe também a possibilidade da Convenção do Condomínio prever que o subsíndico ou os membros do conselho também convoque.

2. Em que situações o locatário vota em assembléia?

- Inicialmente tem-se que observar se a unidade habitacional está adimplente com as taxas condominiais, pois se trata de pré-requisito para se votar em assembléia. Em estando, conforme disciplina a Lei 9.267/96, o locatário poderá votar em todas as despesas que não envolvam taxas extraordinárias, desde que o condômino-locador não compareça à assembléia.

3. O que pode ser votado em assembléia?

- A assembléia poderá deliberar exclusivamente sobre a matéria que constar na Ordem do Dia do Edital de Convocação. É proibido que assembléia delibere matérias de cunho relevante que não constem do Edital, mesmo constando na Ordem do Dia o item Assuntos Gerais.

4. Qual a importância do Edital de Convocação?

- O Edital de Convocação é o veículo que dá publicidade e oportunidade para que os condôminos possam estar em assembléia, a fim de deliberar os assuntos previamente elencados. Observa-se que qualquer assunto que não esteja no Edital de Convocação e seja de relevância para o cotidiano condominial, não poderá ser votado, haja vista que os condôminos foram cerceados do direito de exercer o voto democrático, a favor ou contra as matérias votadas em assembléia. O grande perigo é aprovar uma matéria de relevância para o condomínio no item Assuntos Gerais, pois é passível de anulação judicial, vez que, conforme disciplina o art. 12, § 5°, da Lei 4.591/64, o condômino que não estiver presente em assembléia terá obrigação de acatar suas deliberações, porém, se tal deliberação não foi previamente noticiada, não pode o condômino sofrer as sanções previstas no artigo acima citado.

5. Existe a necessidade de registrar em cartório as atas de assembléia?

- A ata de assembléia, em regra, é um ato jurídico perfeito, desde que não aponte qualquer vício que venha a propiciar sua nulidade. As atas de assembléia sem registro somente têm valor perante os condôminos e demais moradores do prédio. Para que a ata de assembléia tenha valor perante terceiros, com por exemplo, bancos, órgãos públicos, dentre outros, deve a mesma ser registrada, pois somente assim ela terá publicidade, condição indispensável para sua validade plena perante terceiros.

6. Existe a necessidade de após uma assembléia, fazer uma ata escrita?

- Toda deliberação de assembléia deve ser registrada por escrito, em livro próprio ou em folhas avulsas, desde que conste a assinatura dos condôminos presentes. Nota-se que a ata de assembléia também pode ser assinada somente pelo presidente e pelo secretário da assembléia, sendo obrigatoriamente acompanhada da lista de presença dos condôminos. Nenhuma deliberação de assembléia que não conste em ata escrita tem valor no mundo jurídico.

7. É legal a votação secreta em assembléia?

- A Convenção do Condomínio tem o poder de normatizar a forma de votação. Também pode a própria assembléia deliberar qual será a forma de exercício do voto, não existindo qualquer vedação legal no voto secreto.

8. É permitido votar em assembléia mediante procuração?
- A legislação brasileira permite expressamente a utilização de procuração pública ou particular para que o condômino ausente se faça representar por outra pessoa.

9. Existe possibilidade de limitar o número de procurações por condômino para votar em assembléia?
- A lei não limita a quantidade de procurações que uma pessoa pode receber para votar em assembléia, porém a convenção ou regimento ou uma deliberação de assembléia tem o poder de limitar a quantidade de procurações outorgadas a uma só pessoa. Assim, se existir regramento impedindo que uma pessoa vote por procuração representando mais de uma unidade, o regramento condominial proíbe a utilização de mais de uma procuração.

10. É necessário o reconhecimento de firma na procuração?
- Segundo dispõe o Código Civil, em seu artigo 654, § 2°, um terceiro poderá exigir que a procuração traga firma reconhecida, sendo assim, não é obrigatório mas sim, necessário.

11. Pode o síndico ou o conselho aumentar a taxa de condomínio ou o pró-labore do síndico ou criar taxa extra sem aprovação de assembléia?
- Em regra não, pois somente a assembléia tem poder de deliberar aumento ou criação de despesas para o condomínio. Porém, se o regime de contribuição de taxa ordinária for deliberado por assembléia para que seja rateio real mensal, não necessita o síndico de convocar mensalmente uma assembléia para fazer a simples divisão aritmética.

12. Quais os pré-requisitos para convocação de assembléia?

- Elaborar Edital de Convocação, constando nele: dia, hora, local e assuntos a serem tratados. Deverá ser entregue a todos os condôminos com a antecedência prevista na Convenção do Condomínio, observando a forma que a Convenção determina para a circulação do Edital.

13. Quem pode ser síndico de condomínio?

- A lei prevê que qualquer pessoa pode ser síndico de condomínio, condômino ou não. A Convenção do Condomínio tem o poder de restringir quais pessoas que podem se candidatar à função de síndico. Se a convenção determinar que o somente os condôminos podem ser síndicos, tem-se que obedecer o instrumento convencional.

14. É necessário quorum qualificado para eleição de síndico?

- Desde que conste na Ordem do Dia do Edital de Convocação, a assembléia pode deliberar com qualquer números de condôminos presentes à assembléia.

15. O síndico tem poder de voto na assembléia para eleição de novo síndico?

- Todo condômino tem o direito de votar em qualquer assunto da Ordem do Dia Edital de Convocação, inclusive para eleição de síndico. Tem-se que observar apenas se ele está adimplente e é condômino ou procurador de algum condômino.

16. Por quanto tempo pode-se exercer a função de síndico?

- Conforme dispõe o ordenamento jurídico, o mandato do síndico não pode exceder a dois anos, podendo ser reeleito. Algumas convenções determinam que o mandato do síndico terá a vigência de um ano, permitida a reeleição. A grande questão é saber se o síndico pode ser reeleito por diversas vezes, perpetrando indefinidamente na função. A legislação dá o direito à Convenção de regulamentar a lacuna da quantidade de vezes para a reeleição.

17. O síndico pode ser remunerado?

- Sim. A Lei 4.591/64, em seu artigo 22, § 4°, determina que a assembléia que eleger o síndico, irá fixar o pró-labore, caso a convenção dispuser diferentemente. Ou seja, se a convenção determinar que o prólabore do síndico será apenas a isenção da taxa condominial, somente uma assembléia com quorum de 2/3 dos condôminos poderá modificar tal determinação. Tem-se que observar que sobre o pró-labore do síndico existe a incidência de tributação.

18. O síndico tem direito de receber 13°?

- Somente se a assembléia deliberar favoravelmente sobre o pagamento do 13° do síndico e a convenção não dispuser de forma diferente.

19. Em que situações o síndico pode ser destituído?

- O síndico poderá ser destituído, sem qualquer motivo justificável, mediante a aprovação de 2/3 do total dos condôminos em assembléia geral, especificamente convocada para esse fim conforme o artigo 22, § 5° da Lei 4.591/64. De outra parte, se o síndico não tiver cumprindo com suas obrigações, tais como: prestação de contas, e irregularidades na administração, poderá ele ser destituído com quorum de maioria de 50% mais um do total dos condôminos presentes em assembléia.

20. Quais são as atribuições do síndico?

- Dentre as principais atribuições do síndico, encontra-se a de representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, nos atos necessários à defesa dos interesses comum; dar imediato conhecimento à assembléia nos procedimentos judiciais ou administrativos de interesse comum; cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações de assembléia; diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação de serviços que interessem aos possuidores; elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; cobrar dos condôminos as contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; realizar o seguro edificação. Tudo conforme disciplina o artigo 1.348 do Código Civil e artigo 22 da Lei 4.591/64.

21. Quais são as funções do subsíndico?

- Conforme estabelece o § 6° do artigo 22 da Lei 4.591/64, compete à Convenção prever a eleição do síndico, sunsíndico, definido as atribuições. Observa-se que, caso o síndico seja destituído ou renuncie, o subsíndico irá assumir o mandato de forma tempóraria, até que seja eleito o novo síndico, mas se a convenção dispuser que o subsíndico irá cumprir o restante do mandato, não será necessária uma nova eleição.

22. Quem pode compor o Conselho Consultivo e Conselho Fiscal?

- Segundo dispõe a Lei 4.591/64, em seu artigo 23, somente o condômino (proprietário) poderá ser membro do Conselho Consultivo. Para ser membro do Conselho Fiscal o Código Civil, em ser artigo 1.356, não restringe ao condômino (proprietários) o direito de ser membro do Conselho Fiscal, podendo assim, o inquilino exercer tal função.

23. O Conselho tem o poder de aprovar contas?

- Não, em hipótese alguma, o Conselho tem poder de aprovar contas, pois o Conselho Consultivo tem como finalidade ser um órgão de consulta do síndico, podendo assessora-lo para definir e traçar os rumos da administração. Já o Conselho Fiscal tem como finalidade emitir parecer sobre as contas do síndico, a fim de que a assembléia possa aprova-las ou não, assim, fica claro que somente a assembléia tem o poder de aprovar contas da administração do síndico.

24. Quais os tipos de obras no Condomínio?

- O condomínio pode ter três tipos de obra: a voluptuária, a útil e a necessária, conforme determina o artigo 1.341 do Código Civil. Obra Voluptuária: As voluptuárias são as obras de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o torne mas agradável ou sejam de elevado valor (artigo 93, § 1° - Código Civil). Assim verifica-se que a obra voluptuária é aquela que não seria importante realizar, como por exemplo, a substituição de cêramica nas colunas do prédio por granito. Para a realização dessa obra é necessário o quorum de 2/3 do total dos condôminos aprovando em assembléia. Obra Útil: As úteis são as que aumentam ou facilitam o uso do bem (artigo 93 § 2° - Código Civil). Para exmeplicar, podemos lembrar que a modernização de um elevador é uma obra útil, pois dará mas facilidade e comodidade aos condôminos na utilização do bem comum. Para tanto será necessário que a maioria do total das condôminos, ou seja, 50% mais um, aprovem a realização da obra. Obra Necessária: Como o próprio nome sugere, são necessárias as que têm por fim conservar o bem ou eivtar que se deteríore (artigo 93, § 3° - Código Civil). Para tanto será necessário que a maioria simples dos condôminos, ou seja, 50% mais um, dos presentes em assembléia, aprovem a realização da obra.

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